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Concubinage : acheter un bien immobilier à deux

Vous avez décidé de vous jeter à l’eau et d’acheter votre bien immobilier. Ce premier achat, vous désirez le réaliser à deux, avec votre compagnon. Cependant, vous n’êtes ni mariés, ni pacsés… Alors comment cela se passe-t-il pour vous ?
Couple regarde une soleil couchant sur un balcon

#1 Le choix de l’indivision

Il s’agit de la solution la plus courante. Lors d’un achat immobilier à deux, les concubins deviennent ainsi propriétaires indivis du logement familial (le logement appartient à un ensemble de personnes).

L’acte d’achat précise alors la proportion dont chacun est propriétaire. Lors d’une séparation, les propriétaires pourront procéder à la vente du bien et en partager le prix en fonction de la quote-part de chacun. En l’absence d’accord amiable, le partage sera effectué par une décision de justice.

Lors d’une séparation et si l’un des deux propriétaires le souhaite, il peut racheter la part de l’autre et devenir le propriétaire exclusif.

En cas de décès de l’un des concubins et si aucun testament n’a été rédigé, la part du défunt sera distribuée aux héritiers. Cette situation varie selon votre situation familiale : les héritiers peuvent être les enfants du couple, les parents, les grands-parents ou les frères & sœurs du défunt. En effet, il n’existe pas de droit au logement au profit du concubin restant. Seul le testament pourrait lui accorder un droit d’usage et d’habitation, mais attention à la fiscalité applicable qui est de 60% de droits de succession à payer sur la valeur transmise.

#2 Le choix de la Société Civile Immobilière (SCI)

Avant d’acheter le bien, vous pouvez créer une SCI (Société Civile Immobilière) et apporter chacun un capital égal. Ainsi, c’est la SCI qui sera propriétaire du bien et les concubins ne seront détenteurs que des parts de la société. Cependant, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la SCI dans la limite et en proportion de leur part de capital social de la SCI.

Cette pratique moins courante exige d’accomplir de nombreuses formalités. Cependant, lors d’une succession, la SCI protège davantage le concubin survivant. En effet, les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans le cas de l’indivision.

Attention, si la part d’un des concubins du logement revient à ses héritiers, cela peut poser problème quant au maintien du conjoint survivant dans les lieux. Ainsi, il est possible de prévoir une clause. Elle garanti au concubin survivant, le droit de rester dans le logement commun au décès de l’un d’eux. Les héritiers du concubin décédé pourront devenir propriétaires des parts sociales de la SCI, qu’à condition que le concubin survivant donne son consentement. Ainsi, cette clause permet au concubin survivant, de s’opposer à la venue des héritiers dans la société en achetant leurs parts.

Toutefois, en cas de mésentente et à l’inverse de l’indivision, aucun juge ne peut vous aider dans les démarches.

#3 Et si vous songiez au PACS ?

Des partenaires peuvent acheter un ou plusieurs biens, ensemble ou séparément. A défaut de précision dans la convention de Pacs, le couple est soumis au régime de la séparation des biens.

Acheter sous le régime de la séparation des biens.

L’achat d’un bien immobilier sous ce régime est réputé appartenir à chacun des deux en indivision et en proportion de l’apport de chacun. Chaque partenaire conserve la propriété des biens qu’il détenait avant la conclusion du Pacs et qu’il acquiert au cours du Pacs.

Sachez que chaque partenaire peut prouver par tout moyen qu’il a la propriété exclusive d’un bien. Lorsque les partenaires n’arrivent pas à fournir cette preuve, le bien est présumé leur appartenir pour moitié chacun.

Acheter sous le régime de l’indivision des biens.

Les partenaires peuvent opter pour le régime de l’indivision des biens. Ils peuvent le faire dans leur convention initiale de Pacs ou dans une convention modificative.

Sous ce régime, les biens que les partenaires achètent, ensemble ou séparément, à partir de l’enregistrement du Pacs ou de sa modification, appartiennent alors à chacun pour moitié, si aucune quote-part n’est indiquée à l’acte notarié.

 

Toutefois, certains biens restent la propriété exclusive de chaque partenaire, notamment pour :

  • les biens à caractère personnel.
  • les biens créés au cours du Pacs (fonds de commerce, clientèles, brevets d’invention…).
  • les biens acquis avec des fonds qui appartenaient à un seul partenaire avant l’enregistrement du Pacs ou sa modification.

Par ailleurs, les partenaires restent propriétaires des biens :

  • lorsqu’ils étaient détenteur individuellement avant la conclusion du Pacs.
  • ou bien, s’ils ont reçus individuellement par donation ou succession au cours du Pacs.

Protéger son partenaire

Les personnes vivant en couple peuvent prendre diverses dispositions, pour adapter leur situation matérielle et administrative à leur vie commune. Au décès de l’un des partenaires, le survivant peut, sauf testament contraire, bénéficier de la jouissance gratuite de sa résidence principale et du mobilier la garnissant pendant un an.

Les avantages fiscaux

Cette démarche permet également de bénéficier d’un avantage fiscal en cas de donations et successions. S’agissant des avantages fiscaux, les partenaires bénéficient d’une exonération totale des droits de successions pour les successions ouvertes depuis le 22/08/2017.

Quant aux donations, ils bénéficient d’un abattement de 80 724€.

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